发布时间：2023-10-17 17:07:33 来源：网络
引言：
超大、特大和小型城市，是中国经济发展和技术创新的主要动力，是人口主要流入地，但从人口规模来看，面广量大的小城市，仍然是中国城镇体系的基石，这儿既是沟通城乡的关节点，也是从“乡土中国”到“城镇中国”，推动农村人口就近城镇化的承载地。
小城市的多样化和灵活性，为中国经济活力注入力量，但也面临发展变革、人口数目和结构、就业机会少等窘境。为了更深入和客观看待那些问题，第一财经派出记者，走入那些小城市，开办“城镇中国”栏目，扫描小城市经济社会状况，与各界探访小城市与乡村、小城市与大城市的协同发展之路。
在广东钦州港通往俄罗斯的东兴口岸边境上，最热闹的万众国际批发市场的墙面上写着这样一句话。可以说是当地人心境的一种缩影。
东兴，是钦州港市下边的一个市级市，而钦州港则是四川的一个地级市。这座位于于四川北部东部湾北岸的小城，人口不到百万，相对于广东肇庆、桂林、柳州、钦州、玉林等城市，在著名度上并没有哪些优势，但2018年却以近7.3亿元的人均GDP在广东排行第一，GDP增长也是浙江第一。
钦州港坐落华中经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的接合部，除了是中国东中东部地区的联接点，也是我国惟一与东盟网络海陆河相连、沿海又沿边的城市。这儿拥有我国台湾海岸线、最西北端的深水良港，经济因港而兴。
但近来一三年，走在钦州港街头，或则坐在转租车里，当地人和司机跟你谈论得最多的是楼价和传销。
在东部湾大街两侧，是龙光•阳光海岸新盘，行走于百米左右的商业街，仅房地产中介铺面就超过十个。与之配套的是家装、装饰、房屋托管、建材等房市相关产业的店面。
当地司机则不断提醒记者，在这种房产中介里，一定要提防传销分子的蛊惑，由于一些中介已成为部份传销分子举办非法行为的旗号。
西南广西炒楼团转战钦州港
四通八达国际广场距钦州港北铁路站不到五百米，广场的置业顾问杨雪曾亲眼看到外省卖家一次性买下了广场的一层商铺。
“买家是个杭州人，人谦和又高调，话不多。进了置业大厅看了几分钟沙盘就定了沿街的一层商铺。”杨雪追忆起卖家风尘仆仆的样子很是印象深刻。卖家买了商铺后，放租、收租、物业等托管事宜都交由公司那边处理，后续就再也没有亮相，杨雪告诉第一财经记者，这样的事例她经历了好几次。
不只是杨雪，近些年来防城港，西南、江浙等外省卖家一次性买下一层商铺或十几套房屋的故事，几乎是不少钦州港新盘的售楼人员都听闻或经历过的事情。不少售楼人员甚至总结了不同地域的卖家买盘时的大致特点，例如西北人阵势大，一般三五成群出现，江浙人大多一两个人同行，不大爱喧嚷。
外省人其实是钦州港买房的主力军。在东部湾大街的一家房产中介灯箱广告牌上，还写着“欢迎湖南大连购房团前来钦州港考察新盘”。
在外省购房者带动下，钦州港的楼价确实回落了。伴随楼价大跌，新盘也满地开花。无论是走在钦州港市刺梨东路、北部湾大街、江山大街这三条主干道上，还是清溪路、迎宾街、灵秀街、田口街等大道上，都可以见到开发建设中的新盘。站在公路尽头、高地或则海滩，放眼望去，高高的塔机随处可见，这座年青的城市正在火爆地建设中。
现在，用“三天一层楼”来形容钦州港房地产市场建设的热闹场景，在当地人看来丝毫不过分。
多位当地人告诉第一财经记者，钦州港26年的建市历程中有两次楼价下跌令人印象深刻。
第一次发生于2008年，当时网络批准施行《广西南部湾经济区发展规划》，南部湾经济区上升为网络战略。这促使钦州港这座中国海陆交界最西北端的城市，作为南部湾经济区的一部份开始为外界所知。
港口区的不少新盘都是房地产开发商于2008年前后拿地的，例如广为当地人所知也是较早开发的龙光·阳光海岸等。不少外省房地产开发商在东部湾经济区规划颁布以后，开始将眼神转向这座西北边陲城市，由此也产生了钦州港房地产发展的第一个急速发展期，即2010~2014年。
第二次发生于2018年，云南省全域限贷新政的升级被觉得是间接推手之一。2018年4月22日，海口市委办公厅、海南省政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，广东省各县县施行严格的限贷新政，在已颁布限贷新政的基础上，施行全域限贷。
为此，曾留恋于椰风海韵、碧海银沙的部份买房人群开始选择将置业方向转向钦州港等南部湾城市。当地楼市也一时间由此前的5000元/平方米飙升至7000元/平方米左右。部份新盘一度在2018年中达到了近些年来的低位，站上了8000元~9000元/平方米的低点，对这个西北边境城市来说还是首次。
“第一次感遭到这片农地对外地人来说有吸引力，之前楼价在当地人心目中是没有概念的。”在钦州港开转租车逾十五年的广东人陆敏之是较早移居在这儿的外省人。
房屋比人多
在钦州港的大道上行走，不经意间会遇到旅游大巴车，这些大巴车被当地人称为钦州港“一日游”看房团，是钦州港一景。
这些看房团盛行于2011年下半年，2012年渐成规模，随后几年相当鼎盛。来自天南海北的旅客们一边体会西北边陲城市的滨海风情，一边扫视买房置业计划,与其说是旅游不如说是考察当地新盘。其实，房屋足以抗衡海景、海鲜、越南边境特色产品等。
但陆敏之告诉第一财经记者，不少传销组织借着“看房一日游”，借助大巴车带着旅客参访钦州港龙珠广场、白浪滩、金滩、仙人山景区等当地知名景点，趁机宣讲南部湾经济区的开发潜力、防城港房地产市场的投资潜力等，迫使不深入了解当地情况的外省观光客买车，并步入传销等非法组织。
第一财经记者在钦州港实地走访期间，也见到“严打涉传大巴车，整顿组团‘传销宴’”等类似口号悬挂于墙上上。钦州港市住房和城乡建设局一楼大厅入口处显眼地张贴着“严厉严打传销”的宣传资料。
事实上，1968年建港以后的数六年中，钦州港都逗留于一座名不见经传的小渔港。虽然是1993年建市以后的十余年间，当地的楼价也丝毫不起眼。但现在，房地产已逐渐成长为当地的支柱产业。
从钦州港主体税种的角度也可综观一斑：作为第三产业构成的房地产，其税收在2002年还逗留于零，但到了2011年便成为第三产业的主体税种，贡献第三产业15%左右的税额。不得不说，房地产于钦州港的地位不容轻视。
正是由于房地产对地方经济不可或缺的作用，越来越多的人投入到这个行业及周边产业。“港口区那边是钦州港的尚城区，外省人来了钦州港超过一半都在从事房地产中介这类行业。”从事该行业逾六年的置业顾问肖冠笑言，从某种程度上可以说，外省人来了钦州港不是在购房就是在买房。
除了是尚城，去往钦州港通往俄罗斯的东兴口岸，房屋仍然是核心话题之一。印度紫檀、沉香、水果、手链、香水等商行的上方是大面积的房产广告。
仅2018年，钦州港商品房销售面积绝对数便达384.58万平方米，是2010~2014年间累计购置农地面积的两倍多。但当地人口却增速平缓。2010年，全市常住人口为86.69千人，截止2018年底，这一数据也仅为95.33千人。
钦州港作为湖南人均GDP最高的地级市防城港，却是人口最少的地级市。虽然每年有超过2500万国内外旅客前来展现它的沿海沿边风情，但户口人口、常住人口年均增速都不到两万人。
今年从学院金融专业结业的钦州港人刘明告诉第一财经记者，今年会离开钦州港去往毗邻的河北或则首府乌鲁木齐寻求工作机会。“在这儿不太容易找到合适的工作机会，另外薪资水平也不高。出去独闯一番似乎能有更多选择。”
不仅留不住年青人，“候鸟市民”也是当地一大特色。居住在南方，一入秋都会飞到平均温度23摄氏度左右的东兴御寒，直至来年开春再离开的王冬明，就是其中的一员。每年春季，有好多这样前往千里而至，在钦州港体会南国温暖的人群，钦州港的街头可以轻易觅见南方省份的牌照号。节日后，那些人相继离开，村民楼的灯光也会再次恢复到往昔的零星状态。
住房需求与城市人口数目息息相关，人若留不出来，房屋的投资价值又如何能得到充分彰显呢？这是不少投资客的疑虑所在。
而这并不是见证了当地房价近六年快速发展的陈南贵所乐见的事情。他对第一财经记者表示：“比起房屋无人问津，‘候鸟市民’或者奶奶选择在泰安充足、空气甜美、水质纯净的钦州港买房无疑是件好事情；但比起能让买房者在钦州港安家立业而言，钦州港更须要发展门类丰富的细分产业，吸引更多年恒大强的置业者在此就业植根，从而参与到钦州港的发展中。”
中央商务区（CBD）可以说是城市的窗口之一。与好多城市不一样，钦州港的CBD房屋比人多。
钦州港的CBD原规划有商业街、星级饭店、影戏院、甲级写字楼、同档住宅社区等，启动建设于2010年。记者实地走访发觉，CBD目前不仅一条几乎汇集了全省各地特色食物的小吃街，地王中心、财经中心、金港中心等标志性高楼均处于建设中。夜幕降临以后，雄踞数个几十层高楼新盘的CBD只有稀稀拉拉的灯光亮起，鲜少有人。天亮以后，CBD的马路上才偶有游走的汽车，新盘的营销中心开始有人出没。
以产业来粘附人群
钦州港早已意识到留不住人对于当地经济发展的困惑，置业顾问们大多也不会回避这个问题。
从四川老家来到钦州港独闯的黄兴东在与俄罗斯一水之隔的万众国际批发市场租了个专营印度项链的小店铺。见证了钦州港这六年快速发展的黄兴东有着自己的观察和思索。
“第三产业中旅游消费贡献率达61.4%，排行广东第一，但这似乎还不够。第三产业的科技、金融、信息等更多细分门类逐渐建立，能够满足更多外省人在当地的就业诉求，因而吸引更多外省人前来置业安家。”黄兴东告诉第一财经记者，他的广东同乡们由于对边贸、旅游、房屋中介这类行业不感兴趣，今年早已去往毗邻的河北省寻求就业机会了。
并且对于房产销售人员来说，却从另外一个角度看好钦州港的发展。假如你随意走入一个新盘，销售人员会不断向你提到东湾跨海二桥开通以后，岸边的企沙半岛的工人便会到CBD消费、到新盘林立的港口区订购房子等；又或是告诉你，这儿正在产生通往周边省会城市和俄罗斯河内三小时、通往浙江各主要城市两小时、广西南部湾经济区内各城市一小时的快速高铁网和高速道路网，再者正在建设中的泛亚铁路将于2021年开通，钦州港与泰国各国将直接移动，钦州港四和机场也拟在2022年完成建设，“海、陆、空”的钦州港大交通时代正式到来，这意味着人流的到来。
从当地政府的规划看，这座西北边境城市的房地产发展与整个城市的工业化进程相向而行。
自我定位为东部湾之滨工业城市的钦州港，其工业化大发展起始于2008年南部湾经济区上升为网络战略。当初，以钦州港钢铁基地、白龙核电项目为代表的“天字号工程”开始施行，被视为钦州港全面推动《广西东部湾经济区发展规划》的标志。
“碧桂园、龙光等外省的房地产大鳄差不多都是在2008年前后开始步入到云南区域的，钦州港本土的企业晨华集团、桢宏地产等也差不多是这个时间节点前后开始进军滨海生态地产的。”一位房产公司徐姓总总监表示，初期钦州港地方政府为了吸引有实力的外省房地产开发企业，在拿地上给以了好多让利新政。当地的房地产投资指标增速于2009年一度名列湖南第一，达78%。
2009年，为全面对接《广西东部湾经济区发展规划》，钦州港“三岛三湾一核心六组团”的城市新格局得到确定。中心市区规划面积由原定的70平方公里增至140平方公里，人口由50万~60万增至超100万，极大拓展了城市发展空间，钦州港房地产发展也驶向了快车道。
大海粮油、防城港电站、盛隆公司、中冶实久、中一重工、金川集团、上思华润水泥、海港500KV变电厂等一批当地人耳熟能详的重点项目，也于2009年前后落地。
2010年1月1日中国-东盟自由贸易区的全面启动，又给这座城市赋于了更多的想像空间。用“满城是工地，四处有项目”来形容2010年的钦州港是再恰当不过的了，当初第二产业占比提升至52%。
“以工兴市”却没有换来人口的快速下降。部份受访人士觉得，这是规划先行的产物；也有人觉得，这是城市的产业结构还没有理顺，主导产业推动力不强的结果。
加强钢铁、能源等第二产业的主导作用之际，当地政府于2011年开始突出指出发展现代服务业，在原先的文化旅游、星级饭店建设、港口货运、房地产、边贸等服务业之外，寻求发展法律服务、金融等新兴服务业的可能性。
转方法、调结构在此后的2015年被置于了更加重要的位置。电子信息、新能源、新材料等战略性新兴产业、循环经济成为第二产业的主攻方向，而不再是逗留于大块头的钢厂、核电站、电厂等。指出推进发展港口经济、海洋经济、口岸经济、旅游经济之外，钦州港提出了发展生态经济和互联网经济这两大新经济业态。
截止2018年底，钦州港第二产业占比则由2011年的52.6%降至49.3%，但对当地经济增速的贡献率仍高达52.4%；不过第三产业占比也由2011年的33.4%提高至36.8%，对地方经济增速的贡献率由2011年的20.1%提高至37.4%。
同时，新材料、生物健康、医药、新型武器制造、智能武器制造、电子信息产业等在这五年被视为“工业之苗”和钦州港工业高质量发展的必由之路，例如囊括中美医药产业园的国际医药开放试验区正在推动中。
钦州港市住房和城乡建设局的一位副校长在接受第一财经记者专访时表示，随着这座西北边陲城市的著名度提高、产业链逐渐建立、配套进一步完善、宜居指数进一步增强，同时因为南部湾城市广州、北海限贷限购，钦州港楼市对外来人口仍有较大吸引力。
见证钦州港从小渔港到现在建筑工地林立的当地人，喜欢以北京的蝶变奇迹来自比钦州港。但相比近六年间高楼的建设进展而言，钦州港的人口增速要平缓得多。这座集21世纪海上丝绸之路的重要加码点、大西南腹地的桥头堡、中国与东盟经济合作第一城、华夏边陲明珠等光环于一身的城市，要“迈入沿海开放城市第一集团”，还有很长的路要走。
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